La SNCF veut mieux valoriser son immobilier

http://www.lemonde.fr/economie/article/2014/11/07/la-sncf-veut-mieux-valoriser-son-immobilier_4519959_3234.html?xtmc=sncf&xtcr=3

La SNCF entend tirer bien plus profit de ses actifs immobiliers, à travers les cessions de terrains, constantes depuis des années, mais aussi à travers un rôle de gestionnaire d’actifs (bureaux, entrepôts, logements) plus poussé. Dans le cadre du nouveau groupe SNCF, rassemblant SNCF et Réseau ferré de France (RFF), comme le prévoit la loi de réforme ferroviaire adoptée à l’été 2014, une branche spécifique pour l’immobilier sera créée à partir du 1er janvier 2015.

C’est Sophie Boissard, l’actuelle directrice générale déléguée de la SNCF, qui prendra la tête de cette nouvelle entité. Dans un entretien aux Échos, paru vendredi 7 novembre, Mme Boissard explique que la compagnie ferroviaire espère, à terme, doubler les revenus qu’elle tire de l’immobilier et qui se situent actuellement à 450 millions d’euros par an, dont 300 millions liés à des cessions d’actifs immobiliers ou de terrains et 150 millions de redevances et autres loyers.

Patrimoine conséquent

Traditionnellement, les compagnies ferroviaires disposent d’un conséquent patrimoine, du fait des énormes emprises nécessaires à la création du chemin de fer. Les Chemins de fer suisses sont, par exemple, l’un des plus gros gestionnaires immobiliers de la confédération helvétique.
De même, à Hong Kong, MTR, le gestionnaire du métro, est également l’un des premiers promoteurs de l’archipel. L’immobilier paie là-bas le développement des infrastructures locales de transport.
La SNCF ne fait pas exception et veut mieux profiter de ses 12 millions de m2 de patrimoine à travers toute la France et de ses 20 000 hectares de terrains, dont 2 000 hectares de foncier libérables rapidement pour des opérations immobilières.
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Jusqu’à présent, la compagnie nationale avait une forte activité immobilière, mais la création de Réseau ferré de France, en 1997, l’avait privé d’une partie de son patrimoine. Les deux entreprises avaient établi deux cadastres distincts, posant un grand problème pour lancer ou gérer de nouveaux programmes immobiliers.

« Bâtir et rénover 3 000 logements par an »

SNCF et RFF étant désormais réunies au sein d’une nouvelle entité, la SNCF va pouvoir rationaliser sa stratégie. Parmi les premiers projets, Mme Boissard va s’attaquer à la rationalisation du parc immobilier. « Nous payons pour cela environ 1 milliard d’euros de charges par an pour notre parc », indique la dirigeante. Cela peut baisser à l’avenir.
De même, le groupe entend utiliser les emprises qu’il détient dans des zones tendues pour « participer à l’effort national » pour la création de logements.
En revanche, pas question de céder systématiquement des terrains constructibles. « Faut-il vendre le terrain ou devenir un partenaire de la future opération immobilière ? demande Mme Boissard. Dans le premier cas de figure, la rentrée de fonds est immédiate, dans le second, on obtient des revenus à long terme qui permettent de mieux encaisser les à-coups de la conjoncture. Les Suisses ont choisi la seconde solution. C’est une question qui mérite d’être posée. »
Enfin, le groupe, qui gère déjà pour 300 millions d’euros de bureaux d’actifs et un parc de 100 000 logements, dont 90 % de logements sociaux, entend enrichir ce patrimoine. « Nous nous fixons comme objectif de bâtir et rénover 3 000 logements par an dans les quatre ans qui viennent », indique Mme Boissard.